Kjøp av bolig

_______________________________________________________________________

 

I forbindelse med kjøp av fast eiendom i Thailand oppstår det en rekke spørsmål knyttet til skatt, eierformer samt betalingsbestemmelser. Vi vil kort redegjøre for de regler som gjelder.

 

1.Skattemessige forhold ved kjøp av eiendom i Thailand

 

Norge har skatteavtale med Thailand som i praksis gir samme skattemessige behandling som om man har kjøpt en eiendom i Norge. Dette betyr at man i Norge vil ha full fradragsrett for gjeldsrenter dersom man tar opp et lån for å kjøpe fast eiendom i Thailand. Dette gjelder uavhengig av om lånet er tatt opp i norsk eller i utenlandsk valuta. Det spiller heller ingen rolle om lånet er tatt opp i Norge eller i utlandet.

 

Pr i dag foreligge ingen fordelsbeskatning ved egen bruk av fritidseiendom og eiendommen vil også kunne selges skattefritt etter 5 års eiertid på samme måte som for fritidseiendom beliggende i Norge.

 

2.Valutabestemmelser

 

Ved kjøp av fast eiendom i Thailand  bør overføring av kjøpesum alltid skje i utlandsk valuta, dvs at det ikke bør foretas kjøp av veksling i norsk bank. Bakgrunnen for dette er at norske banker normalt gir dårligere kurs enn hva thailandske banker gjør kombinert med at Thailandske myndigheter også forutsetter at kjøpesum skal overføres i utenlandsk valuta for å utstede såkalt "Certificate of Remittence" som er dokumentasjon for overføringen. Certificate of Remittence vil senere kunne brukes som dokumentasjon ved tinglysning på landkontoret samt som dokumentasjon overfor banken i ved etterfølgende utførsel av valuta.

 

3.Testamente

 

Vi anbefaler alle som eier eiendom i Thailand å sette opp et testamente i Thailand. Dette må gjøres av Thailandsk advokat. Fordelen med å sette opp et testamente i Thailand er at prosessene går langt raskere. Dersom det ikke foreligger testamente i Thailand forutsetter dette dokumentasjon i forhold til Thailandske myndigheter hva som er riktig fordeling av aktiva i forhold til norsk lovgivning. Dette kan være en relativt kostbar om omfattende dokumentasjonsjobb kombinert med at gjerne en av arvingene må møte for Thailandsk domstol for å avgi forklaring.

 

4.Ulike eierformer

 

Utlendinger kan ikke eie land i Thailand men dette er ikke til hinder for at utlendinger kan eie leiligheter eller konstruksjoner som er oppført på landet. Videre foreligger en omfattende praksis med leasingavtaler som sikrer bruksrett av en eiendom i 30 år med rett til fornyelse i ytterligere 30 + 30 år. Vi skal kort redegjøre for de ulike eierformer:

Leilighet med skjøte i eget navn

Dette er en vanlig eierform. Så lenge et bygg er oppført og registrert i henhold til den såkalte "Condominium Act" vil inntil 49% av leilighetsareal i slikt leilighetsbygg bli gitt med skjøte i eget navn til vedkommende utlending. Konstruksjonen skiller seg ikke vesentlig fra å eie en selveierleilighet i Norge.

 

Leasingavtaler

En annen vanlig eierform som anvendes for eiendom er såkalte leaseavtaler som regulerer en bruksrett på hus eller leilighet i 90 år. Slike avtaler tinglyses på landkontoret og gir rettsvern for 30 år ad gangen. Leasingavtalene er i utgangspunktet personlige og det er viktig at slike avtaler regulerer at rettighetene kan overføres til andre personer samt overføres ved salg, arv og gave etc. Videre bør leasingavtalen også inneholde en opsjon om å overføre eiendommen med skjøte i eget navn hvis lovgivningen tillater det eller at tilsvarende overføring av hjemmel kan skje til person eller selskap man måtte utpeke. Det kan være en fordel at eventuell ektefelle og barn føres opp i leasingavtalen.

 

Opprettelse av aksjeselskaper

Anvendelse av aksjeselskaper for å kjøpe fast eiendom har lang tradisjon i Thailand og har vært anvendt i leilighetsbygg hvor mer enn 49% av arealet har vært kjøpt av utlendinger eller ved kjøp av hus hvor det ikke har vært mulig å få skjøte i eget navn. Videre har konstruksjonen vært brukt i tilfeller hvor man har hatt eiendomsrett til boligen i eget navn men hvor man har lagt tomten inn i eget aksjeselskap og inngått en personlig leasingavtale med sitt eget aksjeselskap.

 

Vår vurdering er at bruk av slike selskaper for å kjøpe fast eiendom i Thailand i utgangspunktet er en omgåelse av Thailandsk lovgivning og alene ut fra dette ikke bør gjøres. Videre krever bruk av aksjeselskaper minimum 3 aksjonerer hvorav 51% av aksjene må eies av thaier. Bruk av aksjeselskaper impliserer også forpliktelser overfor offentlige myndigheter i forhold til levering av regnskaper, betaling av skatt osv.

 

Råd ved kjøp av fast eiendom

 

Thailand har i mange år vært førstevalget for svensker som ønsker å kjøpe feriebolig i utlandet og det ser ut til at Thailand seiler opp som førstevalget hvor Nordmenn ønsker å kjøpe i 2009. I artikkel i magasinet "Bolig i Utlandet" publisert i juni 2008 er Thailand blant de land hvor kjøp anbefales og hvor pilene peker oppover. Nærmere 4000 nordmenn antas å ha kjøpt fast eiendom i Thailand og det påregnes at ytterligere 2.500 nordmenn vil kjøpe eiendom i Thailand i løpet av de første 3 år.

 

I forhold til å kjøpe eiendom i Thailand kan følgende råd være verdt å ta med (kilde advokatfirma Mulstad, www.mulstad.no:

 

 

Bruk erfarne aktører, unngå døgnfluer

 

Den beste sikkerheten er ofte aktører som har en historikk på å levere og som mest sannsynlig er i markedet også om 10 år.

 

Norsk megler  

 - Underlagt tilsyn fra Kredittilsynet samt krav om sikkerhetsstillelse

 -  Man har en part i Norge man kan forholde seg til ved en tvist

 

Salgsagenter  

er selgers representanter i Norge. Har ikke adgang til å bistå med kontrakter eller ta imot oppgjør. Ved kjøp via salgsagenter, bruk noen med historikk i markedet og som har prosjekter som har blitt ferdigstilt. I forbindelse med pågående finanskrise er det ekstra viktig å forholde seg til aktører med god økonomi og hvor man er sikker på at prosjektene blir gjennomført.

 

Bruk tid

 

Gjør deg kjent i området, innhent flere prospekter. Vurder følgende:

 

- Transport/kommunikasjon

-  Shopping

-  Kriminalitet

-  Utleiemuligheter

-  Marked for videresalg- bistand med å selge

-  Trivsel

-  Prisnivå i området

-  Dra på uforpliktende visningstur

-  Unngå ”spøkelsesbyer”

-  Beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet

 

Bruk advokat

 

Advokaten bør kunne gjennomgå følgende med deg

- Arveavgift

- Arveregler

- Testamente

- Angrefrist

- Valutarestriksjoner

- Skatt

- Bistand på landkontoret med overlevering av sjekk mot tinglyst skjøte

 

Spesifiser dine krav

 

- Avstand flyplass

- Pris

- Avstand strand

- Størrelse  

- Beliggenhet

 

Dette kan spare både deg og selger for bomturer og unødig tidsbruk

 

Kommunikasjon

 

- Flyforbindelse

- Charter eller rutefly

- Hvor lang er sesongen?

- Hvor ofte går det fly

- Hvordan komme seg fra flyplassen

- Taxi, leiebil?

- Avstand fra boligen til  

- Infrastruktur som butikker, restauranter osv

 

Få kontrakten i et språk du forstår

 

- Aldri signer på dokumenter du ikke forstår innholdet av

- Dokumenter som du ikke forstår, bør oversettes

- Hvor løses tvister, hvilken lovgivning?

- Liten vits med kontrakt på norsk og norsk lovgivning som tvisteorgan hvis en dom fra Norge ikke kan gjennomføres i Thailand

 

De viktigste forhold i avtalen

 

- Pris – betalingsmåte – sted

- Tidspunkt overtagelse

- Valutarisiko

- Finansiering – sikkerhet – bankgaranti

- Heftelser

- Offentlige planer, påbud, tiltak naboeiendom

- Forsikring på eiendommen

- Ansvar for skatter/avgifter

- Inventar- og utstyrsliste

- Forsinkelser

 

Prospekt - spesifikasjoner

 

- El anlegg, kapasitet,

- Materialvalg

- Planløsning/utforming

- Bredbånd

- Radio/TV

- Aircon

- Kjøkken

- Sanitæranlegg

- Fremdrift

- Fellesutgifter

- Garantiperiode

- Reklamasjoner

- Overtagelsesforretning

- Endringsarbeider